Zniesienie współwłasności – adwokat Rybnik

Współwłasność oznacza sytuację, w której prawo własności tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie kilku osobom. Może powstać przykładowo wskutek wspólnego zakupu nieruchomości, dziedziczenia, darowizny udziałów kilku osobom, wspólnego zakupu mieszkania przez partnerów pozostających w związku nieformalnym albo innych czynności prowadzących do nabycia udziałów w jednej rzeczy.

Przykładowo dwoje rodzeństwa może odziedziczyć dom po rodzicach po 1/2 części, a byli partnerzy mogą być właścicielami mieszkania odpowiednio w udziałach 60% i 40%.

Udział nie oznacza jednak automatycznie własności konkretnego pokoju, piętra czy fizycznie wydzielonego fragmentu działki. Jest udziałem w prawie własności całej rzeczy.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość żądania podziału rzeczy wspólnej, o ile podział nie jest sprzeczny z ustawą, nie jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, nie powodowałby istotnej zmiany rzeczy ani znacznego zmniejszenia jej wartości.

Fizyczny podział jest najbardziej naturalny np. przy odpowiednio dużej działce, którą można podzielić na odrębne nieruchomości. Może natomiast okazać się niemożliwy albo niecelowy w przypadku typowego mieszkania, niewielkiego domu jednorodzinnego, działki niespełniającej wymagań podziałowych albo nieruchomości, której podział znacząco obniżyłby wartość. Przy podziale gruntu konieczne może być również ustanowienie odpowiednich służebności, np. zapewniających dostęp do drogi.

Jeżeli nieruchomość nie może zostać fizycznie podzielona, żaden współwłaściciel nie chce jej przejąć, albo osoby zainteresowane przejęciem nie są w stanie dokonać wymaganej spłaty, możliwe jest zarządzenie jej sprzedaży. Po sprzedaży uzyskana kwota podlega odpowiedniemu podziałowi pomiędzy współwłaścicieli.

Z punktu widzenia ekonomicznego warto jednak wcześniej przeanalizować możliwość dobrowolnej sprzedaży na wolnym rynku. Jeżeli wszyscy współwłaściciele zgadzają się, że nieruchomości nie chce zatrzymać żaden z nich, często rozsądniej jest wspólnie ustalić sposób sprzedaży i podział ceny niż prowadzić długie postępowanie wyłącznie po to, aby ostatecznie osiągnąć ten sam cel.

Nie automatycznie. To jedna z najważniejszych kwestii w sprawach dotyczących współwłasności. Każdy współwłaściciel jest co do zasady uprawniony do współposiadania całej rzeczy oraz korzystania z niej w sposób dający się pogodzić z analogicznym prawem pozostałych.

Samo stwierdzenie „On mieszka w całym domu, a ma tylko połowę” nie wystarcza jeszcze do powstania roszczenia o wynagrodzenie. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy drugi współwłaściciel został pozbawiony możliwości współposiadania i korzystania z nieruchomości.

Samo korzystanie z całej rzeczy nie jest równoznaczne z bezprawnym korzystaniem z niej z wyłączeniem innych współwłaścicieli.

Bardzo często współwłasność nieruchomości powstaje po śmierci jej właściciela. Przykładowo troje dzieci dziedziczy dom po rodzicach. W takiej sytuacji problem może wymagać przeprowadzenia działu spadku, a nie wyłącznie klasycznego zniesienia współwłasności.

Jeżeli majątek spadkowy albo poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład są jednocześnie współwłasnością także z innego tytułu niż dziedziczenie, przepisy pozwalają w odpowiedniej sytuacji połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności w jednym postępowaniu. Więcej: Dział spadku – adwokat Rybnik.

Jeżeli rzecz zostaje przyznana jednemu współwłaścicielowi, sąd ustala wartość udziałów pozostałych osób i wysokość należnych im spłat. Może przy tym określić wysokość spłaty, termin jej zapłaty, sposób zapłaty, odsetki oraz odpowiednie zabezpieczenie.

Jeżeli potrzebne jest rozłożenie spłaty w czasie, sąd może określić płatność ratalną. Przy ocenie takiego rozwiązania istotne są zarówno możliwości osoby przejmującej nieruchomość, jak i interes współwłaściciela, który ma otrzymać pieniądze.